Q3 – 2024 | London Property Market Update

Nel terzo trimestre del 2024, il mercato immobiliare inglese ha evidenziato una grande capacità di adattamento, come accade spesso anche in fasi di crisi prolungate,  e ciò nonostante la attuale incertezza economica a livello nazionale ed internazionale. Dopo un lungo periodo caratterizzato da oscillazioni nei prezzi e da una domanda instabile, il mercato sta mostrando segnali di attività continuativa.

Tra l’altro, ad agosto 2024, la Banca d’Inghilterra ha ridotto il tasso d’interesse dello 0,25%, segnando la prima diminuzione dal ciclo di aumenti avviato nel 2021. Con il tasso base ora fissato al 5%, l’obiettivo è quello di incoraggiare prestiti e consumi. Sarà interessante capire se nel prossimo anno e mezzo il tasso medio potrà essere ulteriormente ridotto e favorire cosi una ripresa sostanziale, corposa, circa le attività del mercato. Ciò potrebbe anche rendere ancora  più accessibili i mutui, incentivando la domanda di abitazioni.

Ad ogni modo, durante questo terzo trimestre, secondo dati di TwentyCi, l’offerta di immobili in vendita è cresciuta dell’8,8% rispetto allo stesso periodo del 2023, mentre le vendite sono aumentate del 23,4%. Questi dati indicano che la domanda è rimasta forte anche dopo le elezioni generali di luglio.

Tendenze

Nationwide segnala che i prezzi delle case hanno visto il tasso di crescita più alto dall’autunno 2022, con un incremento annuo del 3,2% a settembre 2024. Si prevede che questa tendenza proseguirà fino alla fine del 2024, per via della domanda costante, con un aumento stimato del 3%. Tuttavia, le riduzioni di prezzo sono presenti e dipendono, evidentemente, dalla motivazione del venditore. In alcuni casi, gli sconti possono arrivare fino al 10%, necessari se sussiste un’urgenza nel vendere.

Per la mia esperienza credo che talvolta vi siano valutazioni degli immobili non sempre molto accurate. Scritto ciò, Londra è composta da numerosi micro-mercati con dinamiche differenti: alcune aree, soprattutto nel nord della città, mantengono i prezzi richiesti, con immobili che talvolta superano persino le aspettative di vendita con offerte, cosiddette, premium, e ciò grazie alla competizione che talvolta si crea fra diversi acquirenti interessati allo stesso immobile. Ne è un esempio una recente transazione da me curata al nord della città, in area deliziosa, nell’interesse del mio cliente acquirente il quale, al fine di assicurarsi il deal, fra vari aspiranti acquirenti, ha offerto una cifra superiore al prezzo richiesto da parte del venditore. Ne vale la pena? Si, assolutamente. In questo caso bisogna procedere con una valutazione commerciale dell’immobile molto precisa, considerare il risultato di una homebuyer survey, e offrire la cifra aggiuntiva che abbia un senso compiuto.

Affitto o Acquisto?

Ciascuno ha le proprie necessità e decide sulla base delle proprie considerazioni ai fini di tale scelta. Ad ogni modo, nonostante l’accessibilità migliorata a quella che è la leva finanziaria, Londra rimane una delle città più costose in cui vivere. In media, un affittuario spende poco più della metà del suo reddito netto per il pagamento del canone di locazione.

Valore Esclusivo Cercando Il Mare Calmo

Il mercato Prime cerca solo stabilità. Sempre secondo dati TwentyCi, nel terzo trimestre del 2024, il segmento prime di Londra ha registrato un lieve calo della domanda pari al 2,5%. Tuttavia, alcune zone come Hampstead hanno fatto registrare un aumento della domanda pari al 19,6% tra il primo e il secondo trimestre, riflettendo l’attrattiva per alcune aree specifiche, particolarmente tra le famiglie benestanti alla ricerca di una eccellente qualità della vita.

Nonostante un rallentamento generale, Londra rimane una destinazione ambita: questa è una realistica costante. Secondo il World’s Wealthiest Cities Report 2024, 227,000 persone, all’interno di una popolazione di circa 8.8 millions possiede almeno 1 milione di dollari in liquidità pronta per essere investita. Tuttavia, il piano di Keir Starmer, utile per aumentare le tasse sui redditi più alti, potrebbe disincentivare questi investitori di fascia alta, spingendoli a considerare mercati con regimi fiscali più favorevoli.

Questo potrebbe ridurre la domanda di immobili nel mercato prime londinese, con un conseguente calo dei prezzi. A tal riguardo all’inizio del 2024, Lonres ha riportato un calo del 10% nei prezzi medi di vendita, un fenomeno attribuibile a una serie di fattori, tra cui Brexit, la pandemia, la guerra in Ucraina e l’instabilità globale, comprese le tensioni in Medio Oriente.

Negli ultimi dieci anni, sempre secondo dati di Lonres, il mercato prime londinese ha visto un appiattimento dei prezzi: dal 2013, il prezzo medio per piede quadrato è diminuito da £1.686 a £1.667 nel 2023, con una crescita minima del valore degli immobili. Nonostante ciò, il mercato prime di Londra ha mantenuto una notevole stabilità, pur senza registrare una crescita significativa. Un cambiamento rilevante negli ultimi anni è stato il profilo degli acquirenti. Se una volta gli oligarchi russi dominavano aree come Chelsea, oggi sono stati sostituiti da ricchi acquirenti provenienti da Stati Uniti, India e Paesi arabi.

Caro immobile, ti affitto o ti vendo?

Sempre secondo dati di TwentyCi, il numero di immobili generalmente destinati al mercato della locazione che sono stati messi in vendita ha raggiunto il livello più alto dell’ultimo decennio. Nel terzo trimestre del 2024, l’11,3% delle nuove proprietà in vendita è reduce da annualità costanti di affitto, rispetto al 6,8% dell’anno precedente. Questa tendenza a voler vendere, piuttosto che locare, è particolarmente evidente nelle zone prime.

Le prime periferia della città conducono con un mercato molto locale costituito da persone che vivono all’interno delle loro case per molti anni. Molto probabilmente, l’aumento delle pressioni economiche, delle regolamentazioni e l’introduzione della proposta di legge utile a tutelare i conduttori al meglio (Renters’ Rights Bill), attualmente in fase di elaborazione, potrebbe aumentare ulteriormente le restrizioni per i proprietari di immobili, spingendo ulteriori investitori ad abbandonare il mercato.

Guardando al futuro

Nonostante le sfide economiche globali, il mercato immobiliare londinese continua a dimostrarsi solido, con una domanda costante  e un’offerta in aumento. Le riduzioni di prezzo riflettono un mercato in evoluzione, ma Londra resta un punto di riferimento sicuro per gli investitori internazionali. Le decisioni politiche e finanziarie dei prossimi mesi influenzeranno l’andamento del mercato e ci si attende una crescita moderata finché le sfide attuali non verranno risolte aprendo cosi nuove opportunità per il futuro.